Человеческий фактор при формировании стоимости исключен на 100%
Со 2 января 2021 года торги по продаже земельных участков или права на их аренду планируется полностью перевести в электронный формат.Отметим, что торги госимуществом на портале gosreestr.kz проводятся в электронном формате с 2011 года. За последние три года на портале состоялось почти 20 тыс. торгов, реализовано имущества на 240 млрд тенге. О том, для чего переводить продажу и земельных участков в электронный формат на 100% и как формируется рыночная цена, центру деловой информации Kapital.kz рассказал ведущий специалист отдела государственного реестра АО «Информационно-учетный центр» Амангельды Бакин.
— Амангельды Каирович, почему торги по продаже земельных участков или права их аренды планируется полностью перевести в электронный формат?
— Хотелось бы уточнить: торги еще не переведены в электронный формат на 100%. Сейчас у акиматов есть альтернатива — продавать, сдавать в аренду земельные участки посредством электронных или бумажных торгов. Исключительно в электронном формате торги должны будут проводиться только с 2 января 2021 года, то есть через год. С того момента вступит в силу одна из норм Земельного кодекса, принятая еще 4 мая 2018 года. Однако технически площадка для проведения торгов готова. В ряде регионов этой площадкой успешно пользуются. Но не так активно, как хотелось бы.
— И все-таки для чего внедрять онлайн-торги? Дело в пресловутой прозрачности?
— Цифровизация все больше и больше охватывает разные сферы нашей жизни, экономики. Да, Казахстан далеко не мировой лидер в этом вопросе, но на фоне постсоветских стран один из первых. Торги госимуществом на веб-портале реестра государственного имущества производятся исключительно в электронном виде с 2011 года, то есть уже 9 лет. За последние три года на портале состоялось почти 20 тыс. торгов, где реализовано имущество стоимостью около 240 млрд тенге. От потенциальных покупателей было подано более 146 тыс. заявок на участие. Это только с 2017 по 2019 год. То есть процесс давно налажен, отработан и доказал свою эффективность. С 2018 года через портал на продажу выставляется часть госматрезерва, то есть та его часть, которая требует обновления. Кроме того, с 2021 года будут автоматизированы конкурсы по закреплению охотничьих угодий и рыбохозяйственных водоемов, а также тендеры по предоставлению лесных ресурсов на участках государственного лесного фонда в долгосрочное лесопользование.
— Самое интересное для обывателя – цена. Как она формируется при электронных торгах? Цена продажи права собственности или аренды земельного участка может доходить до нескольких миллионов тенге, а начинается с нескольких тысяч. Отчего такой «разбег»? Есть же рыночная цена, в конце концов…
— Рыночная цена – она как раз-таки и определяется в ходе публичных электронных торгов. Что касается методологии по определению стартовой цены, то там все не так просто, если говорить юридическим, канцелярским языком. Есть приказ № 290 министра нацэкономики от 31 марта 2015 года, которым утверждены Правила организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков, в том числе в электронном виде. В них прописано, что начальная цена объекта торгов определяется не ниже оценочной стоимости земельного участка (права аренды земельного участка), рассчитываемой в соответствии со статьей 10 Земельного кодекса. Если обратиться к данной статье – в ней речь идет об определении кадастровой (оценочной) стоимости. Она определяется на основе базовых ставок платы за земельные участки, которые, в свою очередь, коррелируются с официальным уровнем инфляции и специальным поправочным коэффициентом. То есть для продавцов, а это акиматы, все предельно четко и детально прописано. Цифры не берутся с потолка.
В конце 2019 года в Таразе было реализовано право аренды участка за более чем 3 млн тенге, тогда как начальная стоимость была чуть меньше 7 тыс. тенге! Там же участок, право аренды которого выставлялось за 237 тыс. тенге, по итогам конкурса приобретен более чем за 71 млн тенге. Или, к примеру, право аренды участка стартовой стоимостью 2 тыс. может в итоге обойтись покупателю в 400-500 тыс. Да, согласен, зачастую стартовая цена на фоне итоговой слишком низкая, и из-за этого, вероятно, сама методика может вызывать у кого-то вопросы, в частности, у журналистов. Но мы опираемся на те законы и нормативы, которые действуют на сегодня. А благодаря таким вот онлайн-торгам и определяется рыночная стоимость.
Конечно, есть такой момент, как нелогичное или даже азартное поведение участников в ходе электронного аукциона. Но таких примеров немного. Все-таки все понимают ответственность: по итогам конкурса если победил – подписываешь договор или теряешь гарантийный взнос.
Обеспечение доступа населения и бизнеса к информации, повышение доступности информации – одна из основных задач цифровизации. К тому же большой «разбег» между стартовой и рыночной ценой – большой соблазн для чиновников на местах заиметь с этого свою «маржу». Разумеется, в онлайн-торгах с компьютером никак не договоришься, и все участники имеют абсолютно равные возможности.
— На самом ли деле в случае электронных торгов человеческий фактор исключен полностью?
— Если мы говорим именно о процессе формирования цены продажи в ходе электронного аукциона, то здесь человеческий фактор исключен на 100%.
— А когда мы достигнем стопроцентного проведения торгов через электронный формат? Особенно если учесть регионы?
— Здесь вынужден с вами согласиться: «цифровая» грамотность населения находится на недостаточно высоком уровне. Тем более если учесть скорость развития технологий. Но все-таки участие в электронных торгах не требует каких-то особых знаний IT-технологий. По сути, все мы сегодня пользуемся смартфонами, знаем, что такое ЭЦП и так далее. И любой человек, ранее принявший участие в аукционе, проведенном в бумажной форме, подтвердит простоту и другие преимущества участия именно в электронном аукционе.
— Проект был запущен за счет частных инвестиций?
— Информационно-учетный центр со стопроцентным участием государства в уставном капитале, согласно постановлению правительства, определен «единым оператором в сфере учета государственного имущества», в том числе обеспечивая создание, функционирование и техническое сопровождение веб-портала реестра госимущества, где и проводятся торги.
В 2019 и 2020 годах АО «ИУЦ» было предложено отделам земельных отношений на местах заключить договора с учетом затраты из бюджета 1 МРП на весь год. Однако не все, мягко говоря, чиновники нас поддержали в силу каких-то своих обстоятельств. За комментариями лучше обратиться к ним.
С 2021 года планируется применение к отделам земельных отношений общего подхода, как ко всем госорганам и организациям, реализующим имущество на веб-портале реестра, в соответствии с утвержденным прейскурантом. С 2021 года оплата составит 20 МРП в год для получения доступа к веб-порталу. Также в среднем пользователи будут расходовать около 2 МРП на продажу одного земельного участка. Соответственно размер расходов будет зависеть от количества земельных участков, выставляемых на торги. Думаю, для районного бюджета 20 МРП это совсем небольшие деньги, если говорить об удобстве сервиса, прозрачности торгов и сокращении «бумагооборота». По сути, продавец ничего не теряет, а приобретает, так как существенно сокращает свои операционные расходы.
— Какие дополнительные функции как для продавца, так и для покупателя предоставляет площадка? Есть ли реклама участков по Казахстану, например?
— Во-первых, это доступность торгов из любой точки страны. Во-вторых, оплата и возврат гарантийного взноса также онлайн. То есть идти в банк, чтобы оплатить участие, потенциальному покупателю уже не нужно. Процедура онлайн-оплаты проще, чем процедура покупки электронного билета на поезд, а в случае проигрыша средства возвращаются на карточку практически в этот же день после подписания заявления на веб-портале. По сути, онлайн-торги – это «сверхнизкие» операционные издержки как для участника, так и для акимата. Это временные, материальные, организационные и другие затраты. Самое главное, повторюсь, это автоматическое определение победителя – отсутствие человеческого фактора, что исключает коррупционную составляющую и гарантирует справедливость и прозрачность. К тому же обеспечивается анонимность для участников торгов. И немаловажно – это отсутствие рисков финансовых операций. Что касается каких-то дополнительных коммерческих услуг, как, например, реклама участков, то такие услуги площадка не предоставляет.
— А как проверяются документы на законность владения земельным участком, например? Есть ли эта опция? И законность выдачи ее департаментами земельных отношений акиматов городов и областей?
— Согласно правилам, о которых я уже говорил ранее,на торги выставляются только земельные участки, находящиеся в государственной собственности и не предоставленные в землепользование. Поэтому проверка на законность владения земельным участком невозможна, так как информация о земельном участке еще не внесена в какую-либо государственную базу данных. Поэтому всю ответственность за законность выставления земельных участков на торги несут госорганы, то есть отделы земельных отношений.
— Рассматривается ли в будущем проведение подобных онлайн-торгов для земель сельскохозяйственного назначения?
— Здесь ситуация не совсем логичная. Дело в том, что до 2018 года проведение торгов по земельным участкам сельхоз- и несельхозназначения регламентировались упомянутыми ранее Правилами. И сейчас земли сельскохозяйственного назначения могли бы равнозначно быть выведены на электронные торги.
Однако в 2018 году на уровне Земельного кодекса было принято решение о разделении нормативных правовых актов, регламентирующих проведение торгов по данным землям. Так, в 2018 году приказом заместителя премьер-министра — министра сельского хозяйства РК от 20 декабря 2018 года № 518 утверждены «Правила организации и проведения конкурса по предоставлению права временного возмездного землепользования (аренды) для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, сельскохозяйственного производства». То есть для сельхозземель были установлены иные правила. Более того, и эти принятые правила, и нормы Земельного кодекса РК напрямую заблокировали возможность проведения торгов по землям сельскохозяйственного назначения в электронном виде.
Это очень сильно притормозило развитие земельного рынка в стране. Вся отрасль имела бы больше шансов для развития. Надеюсь, что, после того как граждане страны осознают легкость и доступность приобретения прав на земельные участки, эксперты и общественность придут к тому, что необходимо перевести торги по сельхозземлям также в электронный формат. Весь АПК и рядовые фермеры, в частности, от этого только выиграют.
